北京楼市最大调控悬念，限竞房会怎么摇号？每年的3月份都是政策密集发布的窗口期

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每年的3月份都是政策密集发布的窗口期，今年也不例外。

3月28日，杭州住保房管局官方发布消息，商品房市场将采取公开摇号全程公证

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的方式进行销售；3月30日，西安也宣布意向购房人数多于项目可售房源的，采取公证摇号方式公开销售；而武汉、长沙则是在之前已经公布的摇号政策下保障刚需人群优先选房！

北京的限竞房从去年11月就开始宣传入市，到现在为止仍然没有开始销售，之前小Z就写过文章，北京限竞房通过摇号选房应该是板上钉钉，只不过具体怎么摇号，各方还在博弈论证。

借着几个城市的摇号政策，今天来大胆揣测下北京的摇号政策内容！

按照摇号主体来划分，未来北京的限竞房摇号无非就是两种：一是各大房企根据自己的楼盘情况独立摇号；二是政府搭建平台统一主持摇号。

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房企自己摇号并不新鲜，北京市场的很多楼盘都是采取摇号的方式销售。只不过那种摇号被很多房企拿来当成筛选客户的手段，有资格全款的往前排，贷款的放中间，没钱的只能靠边站。这种情况下，“关系买房，富人中签”是常态！

但是拖了4个月没有公布的摇号政策如果是这么简单，想必也早就公布了！即便是由开发商摇号，应该也会出一些限制条款。

参照已经出台摇号政策的几个城市，类似“不得设置有利于内部、关系户等购房的入围条件，本项目代理销售企业以及其他房地产经纪机构的员工不得入围”这样的条款应该也会在北京的摇号政策里出现。

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第二种就是政府主导，就像现在的共有产权房一样，由各区县住建委负责统一进行摇号！

但应该没有共有产权房那么复杂，重新构建新的平台耗时太久，那么多项目都在等着开售，最有可能就是委托第三方平台进行摇号，政府监管！

各房企负责统计意向客户，进行购房资格的初步核验，然后在开盘前几日统一上报给建委，申请摇号。第三方平台在政府监管下公开摇号结果，按照摇号次序选房！

房企没有了操作空间，买房不用再找关系，对刚需来说，这应该是目前最公平的一种方式。

不管哪种摇号方式，在确定细则的时候，如果以下几个关键问题不解决，摇号的公允性和效力都会大打折扣！刚需购房者想通过摇号选到自己满意的房源也未必能如愿！

首先，什么项目需要摇号？

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之所以摇号选房，肯定是出现了供不应求的局面。

比如一些位置较好，像别墅区、地铁旁的限竞房，肯定就是狼多肉少，如果不摇号刚需购房者根本买不到；

但如果楼盘户型不理想，没有像样配套位置又比较偏远，压根就没有那么多人关注，这样的楼盘再摇号就有点画蛇添足。

所以，

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摇号选房应该视项目情况区别对待！

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单纯的以环线或者地域划分无法代表楼盘热度；以总价划分，不同区域的价格参照标准又不一样，所以只能以关注热度来进行筛选。

按照长沙已经出台的摇号政策，是“当意向购房人数多于项目可售房源的就采取摇号”，这个方式看来最有可能出现在北京的摇号政策里。

但是如果选择这个方式就要明确客户积累的规则和统计方式，否则单纯由房企自行统计和上报数据就容易出现操作空间，是不是采用摇号选房最后还是房企说了算，就失去了摇号选房的意义！

其次，参与摇号的条件！

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虽然摇号规则还没出来，但是最近去看限竞房，已经有楼盘让客户多拿身份证排号，以增大摇中概率的情况出现。所以摇号规则首先就得明确，参与摇号是以家庭为单位？还是拿身份证就算！

像南京之前的摇号选房，规则由售楼处自己定，就出现了这个楼盘可以多拿身份证排号，那个楼盘只能登记一人的情况。

而且一个号对应100万的验资证明，只要你有足够的钱，就能多排号源，大大增加摇号中签的机率，这样的摇号选房其实还是有钱人的游戏，刚需购房人根本没任何胜算！

限竞房本意是希望给刚需购房者买房的机会，那在设置摇号规则的时候，就不能拿钱来设置门槛！

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优先级应该怎么设定？

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除了长沙、武汉前几天发布通知要求保障刚需人群优先选房，3月31日，成都也发布了公证摇号选房的《补充通知》，未来商品房将按照“棚改货币化安置住户、刚需家庭、普通登记购房人”的顺序摇号选房。其中，新取得销售证的项目，要按照不低于房源50%的比例优先满足刚需家庭购房！

按照这个趋势，北京的限竞房也应该会出台类似的条款，优先级家庭的界定标准就尤为重要！

哪些家庭算是刚需？哪些人群的购房需求应该得到保障？房源比例怎么划分才能保证公平？等等一系列问题都需要审慎的思考！

最后，摇号后的认购签约规则！

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好不容易人品爆发摇号中签，刚需购房者就一定能买到房？如果后续的认购签约阶段任由房企设计，这还真不一定！

比如首付款从35%提到50%，这对资金不宽裕的刚需客户来说就意味着被迫放弃；再比如说房企接受公积金贷款，但是合同里却要求自签约之日起15个工作日必须贷款到账，对流程冗长，耗时一个月起的公积金贷款来说，时间根本不够用，购房人只能选择商贷或者放弃购房。

这种表面欢迎暗里筛客

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的情况如果摇号规则没有限制，那刚需购房人到头来只能是空欢喜一场！所以摇号选房后的认购签约付款流程也是设计规则需要考虑的重点。

只有这几方面妥善解决，摇号选房对刚需购房人来说才算是真正的福音。虽然不能保证你一定买到房，但能保证你有机会买房！不管刚需还是土豪，大家都一样！

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摇号选房政策的制订，其实是一个复杂的系统性工程，如果考虑不全而仓促出台，反而会容易走形，削弱政策的预期，对市场起到不好的效应！

未来北京所有的商品房都是限竞房，如果都采取摇号选房，就相当于没有了“确定性”

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，而一旦没有了“确定性”，大家卖二手房的意愿就会下降，因为你不知道自己还能不能摇到号买上新房。二手房市场挂牌量下降，供求关系势必会更加紧张！

还有很多疑点问题：

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如果是统一摇号选房，申请人是只能申请一个项目，还是可以多个项目同时申请？
如果中签的客户出现弃选，后续再参加其他项目摇号会不会有影响？
如果出现排序靠前的中签客户大量弃选房源，后续中签的客户数又不足以购买剩余房源，那这些房源是不是就可以面向市场客户，自由选购？

北京的摇号政策估计近期就会出台，到底能不能公平合理的解决以上问题？我们拭目以待！