警校用地、无法过户一个老楼盘的江湖与求解中房报记者唐洪涛丨烟台报道　　业主

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中房报采访人员唐洪涛丨烟台报道

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　　业主们为房产过户发愁，政府工作人员一头雾水，解决方案迟迟无法出炉，烟台市数十个老旧小区正面临着同样的难题。

　　自2015年，我国施行《不动产权登记暂行条例》以来，不动产统一登记工作依次展开。然而，在烟台市，却有数十个小区的业主被《不动产权证书》卡住了脖子：不能办证、不能过户，其中原因扑朔迷离，相关部门对此相当挠头。

　　宏福园就是此类小区的典型。该小区的土地原本属于烟台市公安局芝罘分局，原本用途为公安干警培训学校，最终由多家公司联合开发成为商品房住宅小区——宏福园。如今，时过境迁，这些企业均已注销。据知情人士透露，与宏福园土地开发关系密切的一位人士后来进入了公安系统，担任过后勤部门要职，坊间称其名下公司为“公安局御用开发商”。不过，对于宏福园的现状，该人士矢口否认与其有关。

　　土地权属关系复杂，又加之年代久远，宏福园这一先天不足的小区遂成为摆在业主和政府面前一道难解的题，至于警校用地为何开发成了住宅，土地手续是否完善，这些问题迷雾重重。

　　资料不全，无法过户

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　　宏福园小区位于烟台市的观海路上，倚山观海，毗邻烟台著名公务员小区鹿鸣小区，位置优势得天独厚。

　　李先生于2011年购买了宏福苑小区11号楼一套二手房，当时过户非常顺利。如今，李先生想要改善居住条件，在出售该套房产时却被当地房管部门拒绝过户。

　　“房管局说不能过户的原因是手续不全。这就奇怪了，为什么当初购房时能够过户、如今售房时却不能过户了？”

　　李先生很是困惑，为此，他进行了多方打听，得知了一个震惊的消息：过户要求被拒的并非他一人。很多业主都有与其相同的过户被拒遭遇，得到的答复均是，现在需要办理不动产登记，而建成于上世纪90年代的这个老小区“资料不全”。

　　无辜的李先生称自己感觉就像做了一场噩梦，“大家都在传宏福园根本就不会发证，因为这块地确实有问题，到底宏福园业主需要补办什么手续，怎样才能让我们的房产能够过户？这些问题至今无人给出答案。眼看着烟台房价一天一个价，我原本看好的一套房子价格都已经翻倍了，而现在这套房子又无法出手，心里这个着急啊。”

　　“宏福园当初为什么允许开发住宅？为何以前能够过户、现在又不能了？即便是土地手续有问题，也是开发商和政府造成的。现在开发商倒闭了，难道就要让老百姓(603883,股吧)买单吗？”宏福园的业主们诘问。

　　另一位孔姓业主掌握的情况则多一些，因为他曾在宏福园其中一家开发商任经理。据孔姓业主讲述，当时宏福园有三家开发商：烟台东方房地产开发总公司（以下简称“东方房开”）、烟台永昌房地产开发建设有限公司（以下简称“永昌房开”）及一家投资公司，牵头者为东方房开，永昌房开与之又联合开发了15号楼、16号楼。“西边还有一块地，永昌房开又办了手续，自己开发了22号楼、23号楼、24号楼、25号楼、26号楼。”

　　孔姓业主坦言，当初宏福园开发与现在房地产的开发不同，当初的要求很不规范。“说（宏福园）没手续是不对的，没有手续的话，规划局不会批，也不能开发。东方房开办下了手续进行开发，1~21号楼都是东方房开牵头开发的。”

　　造成宏福园目前的僵局内中缘由错综复杂。但该人士认为，从简单的角度来说，办不出不动产权证，不是业主的事，是政府的事，应该由政府买单。

　　“为什么呢？当初规划局有手续，按照建设程序，没有规划，连地基都不能挖，建设之后，由规划局进行验收，之后把资料报到房管局，再申请各种手续进行买卖。当时宏福园所有的房子都可以买卖，房管局是允许的。但是随着政策的变化，不动产中心成立了，房屋就要重新登记，从11号楼到21号楼这一部分房屋就不能买卖了，给出的理由是资料不全。”孔姓业主续称。

　　手续残缺，关系复杂

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　　据知情人士反映，该小区混乱的土地现状与一名为徐善涛的人士大有关系，该人士最初以房地产发家，曾经参与过宏福园的开发，后来进入烟台市公安局莱山分局工作，曾担任该分局装备大队大队长。

　　该知情人士透露，宏福园的土地原属于烟台市公安局芝罘分局，后来，却由烟台东方房地产开发总公司、烟台永昌房地产开发建设有限公司及一家投资公司共同开发，由于未缴纳土地出让金等原因，宏福园的土地手续至今不全，导致该小区数百名业主手中只有房产证而无土地证。

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　　3月8日，中国房地产报采访人员采访了烟台东方房地产开发总公司原负责人刘同浩。刘同浩确认，宏福园小区的土地所有权原属于烟台市公安局芝罘分局，不过，该公司当初只是与之合作，帮助建筑房屋，如果现在土地有手续问题，也应该由该局解决，且需政府愿为此补办手续，更何况该公司2009年已经注销，对于现在出现的问题无能为力。“这都属于历史遗留问题，那时很多政策包括手续都不完善，现在想完善了，有些东西还不一定补得上。”

　　至于徐善涛是否与宏福园开发有关，刘同浩称，徐善涛是在烟台市公安局莱山分局工作，而宏福园的土地属于烟台市公安局芝罘分局，二者没有关系。

　　不过，有知情人士就此说法提出质疑：“宏福实业和宏福园两者怎么会没有关系呢？”

　　中国房地产报采访人员从莱山区国土部门获得了一份发于1994年、现已注销的《国有土地使用证》，根据该证显示土地使用者为烟台市公安局芝罘分局，用途：公安干警培训学校，该土地范围四至中的南至为“烟台市宏福实业总公司”。

　　中国房地产报采访人员又从烟台市工商局以及网上信息获悉，烟台市宏福实业公司1991年成立，法定代表人即为徐善涛。1993年，他又成立了烟台开发区宏福房地产开发公司，1999年，他又与他人共同成立了烟台安居城市建设综合开发有限公司，徐善涛本人担任总经理，而刘同浩现为该公司监事。

　　3月9日，烟台市公安局莱山分局工作人员告诉中国房地产报采访人员，装备大队属于公安系统中负责后勤保障的部门，徐善涛是该分局建局之初的元老级人物，已经退休多年，该局目前难以与之取得联系。

　　公安局御用开发商？

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　　中国房地产报采访人员了解到，1994年7月2日，经国务院批准，烟台市设立莱山区。1994年10月20日，一纸调令把芝罘公安分局副局长徐保强调到了莱山公安分局局长的位置上。1994年12月26日，烟台市公安局莱山分局建局，该局决定新建办公大楼，1997年7月26日，13000多平方米功能齐全、配套设施完善的办公大楼正式投入使用，此时，徐善涛已经担任该分局装备大队大队长，在该办公大楼工程建设的过程中，出力不少。

　　徐善涛今年已经68岁，烟台市公安局莱山分局成立之时，徐善涛已年逾四旬，作为房地产公司法人代表，他是怎么进入公安系统的呢？如今依然是个谜。

　　知情人士称，徐保强在烟台市公安局芝罘分局任职时分管的就是后勤、内保部门，徐善涛之前从事的是房地产开发，二人交情匪浅，徐善涛在担任烟台市公安局莱山分局装备大队大队长之后，工作依然离不开老本行。

　　2006年前后，徐保强升任烟台市公安局副局长，之后，该局开始集资建房，由民警集资，委托开发商开发，当时分管此事的徐保强找到了烟台安居城市建设综合开发有限公司这一当地不知名的开发商。在烟台当地著名的“烟台山下”论坛里，该公司由此被称为“公安局御用开发商”。2008年底，烟台市“公安局小区”德尚世家一期交房。2015年7月6日，德尚世家二期盛大开盘，徐善涛作为该楼盘开发商烟台安居城市建设综合开发有限公司总经理出席了开盘仪式。

　　3月20日，中国房地产报采访人员致电徐善涛，他矢口否认参与过宏福园小区的开发以及与烟台东方房地产开发总公司有关，即便是对于工商注册信息确凿的烟台开发区宏福房地产开发公司，也否认是其创办。至于宏福园业主指出的不动产权证“难产”与其有关，徐善涛辩解称：“与我无关。这都是二十多年前的了，换法人代表了，怎么能找到我呢？自从有莱山区，我就不在那儿了。”

　　难以解决的历史遗留问题

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　　一位烟台市国土资源局登记管理科的工作人员告诉中国房地产报采访人员，宏福园的土地肯定有问题，开发商没有办理土地变更手续，就自行建房，严格来讲，宏福园的房子是违章建筑，现在无法解决，只能找开发商。“目前在现有国家政策上无法解决。如果说土地手续不齐全，开发商应该补办齐全，这是开发商的事，和业主没关系。至于开发商盖完房后倒了、跑了，现在政策上是空白，我们也在研究。”

　　据悉，该局去年曾召开会议并决定，“10月13日前，莱山分局负责核实凤凰小区和宏福园小区用地性质（国有还是集体），是否办理征地、供地手续。12月上旬，莱山分局负责完成凤凰小区和宏福园小区的土地评估测算，并将评估测算成果报市局利用科，由利用科提交局长办公会研究确定。市不动产莱山分中心负责核实该小区是否有规划、竣工和消防验收等手续。”

　　该局一位工作人员透露，之前烟台市国土资源局曾告知宏福园的业主可以补办手续，但是部分业主不同意补缴土地出让金。因此，国土部门随后只能开展土地测绘、评估，目前测绘已经结束，尚未进行评估，待评估结果出来，如需企业补缴土地出让金，再找企业对接解决。不过，烟台市目前有如此问题的老旧小区还有数十个，解决起来并非易事，而烟台市政府尚未出台解决方案。

　　烟台市国土资源局莱山分局吴局长告诉中国房地产报采访人员，莱山区正在调查此事，查档落实宏福园是否前期办理了相关手续，调查结束之后，才能答复。“这是历史遗留问题，很麻烦。”

　　至于宏福园的现状是否与徐善涛有关，会否影响宏福园的调查结果，吴局长称此事不在国土部门职权范围内。“只要他违法了，会由纪检部门或其他部门负责查处。不管他有什么关系，都会依法办事的。”

　　中国房地产报采访人员了解到，目前烟台市不动产中心正将包括宏福园在内的老旧小区作为遗留问题上报，探讨如何解决此类问题。

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警校用地、无法过户 一个老楼盘的江湖与求解

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