四是房价走势基本平稳、涨幅总体较小的经济体，只有德国1个。

1970年以来德国房价有三次比较大的上涨周期：1971-1981年累计上涨近1.1倍，1987-1994年累计上涨35.8%，2009-2017累计上涨35.7%；而在任何一个下行周期中累计下跌未曾超过10%。

1.2、本币房价长期走势与经济增长、人口变化、货币供应及住房制度相关

不同经济体本币房价长期走势差异可以解释为四个方面：

经济增长带来的收入效应、人口总量与结构变动引起的人口效应、货币供应带来的货币幻觉、住房制度影响的供求格局。

房地产兼具消费品属性（居住需求，包括刚需和改善性需求）和金融属性（投资投机需求，并可以加杠杆），因而房价不仅取决于供需（人口及居民收入、土地供给），还与货币供应密切相关。从全球房地产市场运行经验看，在无战争、瘟疫、自然灾害、经济金融危机等冲击的情况下，一国房价随着经济发展而长期上涨。1970-2017年，23个经济体本币房价年均增速、本币名义GDP增速分别为6.5%、7.8%，二者较为接近、且相关系数为0.71；如剔除韩国，22个经济体的相关系数为0.8；如剔除韩国、泰国，相关系数达0.85。名义GDP可分解为人均不变价GDP、人口、GDP平减指数，加上影响供求格局的住房制度，四因素可较好地解释不同经济体房价长期走势差异。

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