全球房价大趋势( 三 ) 作者：任泽平来源：泽

大部分经济体本币房价上涨主要是货币现象，但货币超发易滋生房地产等资产价格泡沫，极端情况下可能引发经济危机，

十次危机九次地产，比如1990年代日本房地产泡沫和2007年美国次贷危机。由于新兴经济体较发达经济体广义货币增长快，因而本币房价涨幅较大。2010-2017年新兴经济体房价年均增长5.6%，超过发达经济体3.6%的房价年均增速。3）美元房价涨幅与本币房价涨幅差异明显。如果一国货币严重超发，本币房价大涨不意味着美元房价大涨，在全球来看不一定具备投资价值。比如，南非1970-2017年本币房价涨幅高达85.2倍，但美元房价涨幅仅为3.6倍。总的来看，1970-2017年22个经济体美元房价增长与美元GDP增长的相关系数为0.48；2010-2017年全球48个经济体的相关系数达0.8。美元房价长期走势亦可参照本币房价长期走势做相应的因素分解。

一国内部哪个区域房价涨幅最大：人口流入的大都市圈。1）由于人口向大城市及大都市圈集聚，首位城市房价涨幅显著超过全国平均水平。

英国伦敦最近50年房价涨幅达106倍，远超英国整体的61倍；法国巴黎市1965-2015年房价上涨32.5倍，明显超过法国整体的22.7倍；美国纽约市1975-2017年房价上涨8.1倍，高于美国整体的5.6倍。日本地价在泡沫破灭前36年上涨82倍，六个核心城市地级涨幅更是高达210倍。