为什么投资美国房产? 跃洋美国

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根据美国NationalAssociation of Realtors出炉的2017年外国买家统计报告数据，从2016年4月到2017年3月这12个月里，外国买家购买美国房产的总价值距去年同期增长了50%。其中中国买家所占的比例最大，占到所有外国买家的20%，其次是加拿大买家。

为什么中国居民要投资美国房产？中国居民投资美国房产到底是跟风还是真的有道理？

拿下面的表格做一个大方向上中美房产的对比。

	中国
土地产权	70年
出租多少年回本	50年
房屋价格	历史高位，炒房比例大，投资有风险
限购	政府行政手段限购
房产类型	以公寓为主

	美国
土地产权	永久产权
出租多少年回本	15年
房屋价格	历史中高位(2017年)，纯投资比例很小，内需驱动，市场较安全
限购	市场经济
房产类型	以独栋别墅为主

大多数中国投资者主要基于下面4个方面的考虑。

1）分散投资风险。

海外投资对于中国投资者最大的长远意义在于分散把所有资产投在中国一个国家内的风险。这是投资最基本的概念：不要把鸡蛋都放在一个篮子里。近些年来，中国快速的通货膨胀和居高不下的房价让很多人担忧。中国房价是不敢跌的，房价大跌了会直接导致银行破产金融危机社会动荡。可是大量印刷的钞票同时也流向其他生活领域而推高了商品价格，造成通货膨胀和未来可能的人民币贬值。这样大量印钞房价持续飙高的模式能持续多久呢？中国经济的潜在危机究竟什么时候会爆发呢？

下面一个图表来给大家一个概念，中国相对于其他前4个世界经济体，在总货币流通量，GDP和每年新印钞量上的比例。数据是2016年初的数据。中国货币供应量是22.4万亿美元，GDP只有这个数字的一半，而一年的新货币供应量就达到2.61万亿，占到全年GDP的差不多四分之一。经济比较健康的情况应该是货币供应量小于GDP，并且新发行的货币量相对于总供应量和GDP比例都是很小的。我们中国的货币供应增长率长期大大超过GDP增长率，这样的结果就是通货膨胀，货币贬值。同样模式的日本已经经济萧条和货币贬值有些时日了。

虽然当今的全球5大经济体没有哪个能说得上是蓬勃稳健发展，但是美国相对来说一定是最稳定和健康的。在美国市场做一些美元的低风险投资，无疑是规避在中国投资风险的好方法。在全球经济和时局都不算平稳的现在，分散风险是必须要做的事情。

2）规避政策风险。

美国房产市场已经发展了上百年，政策稳定和土地永久产权确保了投资人长期收益受到保证。美国的《宪法第四修正案》规定“人人具有保障人身，住所，文件及财产安全，不受无理搜查和扣押的权利。此项权利不得侵犯。”这是一项深入人心的宪法，如果个人领地被闯入，土地所有者有权开枪保护自己的领地并不必承担后果。

然而中国的土地产权制度还在改革和变化当中。住宅地产具有70年使用权，商业地产只有40年。在年限过后，土地所有者不继续授予使用者使用权了，那怎么办？或者可以继续使用但是必须再交70年昂贵的土地使用租金，那又怎么办？房产之所以贵，从来贵的都不是地上的建筑物，而是地段。

在美国购买了房产和保险以后，是可以心安地在家收租子睡大觉的。不仅你这一辈可以心安，你的孩子们，孙子们祖祖辈辈都是这片土地的所有者，没有人可以剥夺你的权利。

3）子女教育和个人养老。

美国无需置疑还是世界上教育资源最丰富，教育水准最高的国家。在养老方面，除了自然环境好以外，医疗设施和水平也是世界数一数二的。

很多投资者考虑到未来子女教育和个人养老的可能性，在美国购置房产。以房养学，以房养老是非常有效的做法。不仅在金钱上房产的收入弥补了上学和养老的支出，而且给未来立足美国社会奠定了良好的基础。

4）租金高，成为稳定收入来源。

中国的现象是大城市房价高，但是租金并不高。大家投资房产是为了升值而不是为了收租金。而美国在绝大多数大城市，租金相对于房价都是很可观的。在美国做房产投资都会算一个比率叫做CAPrate，就是拿每年的毛租金除以房子买价。一般CAPrate在5%以上才值得投资，有些好的投资CAPrate可以达到10%以上。一般美国的房产出租15年左右的毛租金相当于房子的买价。但是在中国的大城市，基本要出租将近50年的毛租金才能达到房子的买价。

所以在美国投资和出租房产可以带来很稳定和可观的收入。100万美金的投资每年收益一般在5-10万美金。当然如果投资者贷款的话，就可以利用资金杠杆获得更大的收益。譬如如果贷款一半，那么投资了100万就获得了200万价值的房产，年收益就可以翻倍到10-20万美金。相当于在美国找了一个稳定的高薪工作。

但是在美国做房产投资是不是适合于所有投资人？并不是。美国房产投资走的是长线投资，打的是持久战。如果你期待美国房产像北上广那样短时间翻倍，是不可能的。所以在美国投资房产，适合于那些想要做稳定的长期投资的人们，有一定数量的闲置资本在几年内不必须拿出。当然如果你积累了足够美国房产投资的经验并且遇到好的市场，短期做旧房翻新和买地建房也是不错的选择。

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Vivienne Ma, CPA (华盛顿州注册会计师), MBA, 全球100强大公司金融经理，华盛顿州房产Coldwell Banker经纪人，Continents Beyond LLC 跃洋美国置业CEO，专长于美国房产投资。