青岛限售令下,证不满两年的房产如何实现交易?看这里.... 还是二吧

证不满两年的房产如何实现交易?看这里....》？如果是，那就说明你找对了，缘分啊，继续往下看吧。。。

正文开始：

一、引子

前几天，和一想买房的朋友一起看房子。他已经圈定了买房的区域，该区域内没有新盘，只能买二手房了。但他在附近房屋中介处了解房源时看到，他中意的某小区竟然一套房源也没有。要知道该小区规模不小，起码千户左右吧！向中介打听得知，该小区的房产证都不满两年，根据青岛当地的政策，不能上市交易，所以没有房源。

我问中介，难道没有房东来挂房源吗？中介说，房东想卖，我们也不接受委托，因为违反政策。中介又说，证不满两年的小区，可以自己找房源，私下签合同，但是对买方来说风险很大，一是合同违法无效，二是房东毁约买方也没办法（多见于买方提前支付了部分房款，而房价上涨，房东不愿卖了）。

自青岛“3.30限售令”出台以来，我曾接收到几件与此有关的法律咨询。其中，一件是今年4月，买卖双方已达成买卖协议，突遇“限售令”而无法办网签手续。卖方要彻底撤离青岛，卖房心切；买方遇到中意而价格合适的房子，买房心切。而此房权证在几个月后才满两年。卖方要求支付部分房款，买方担心卖方收款后毁约或另出售房子。买方向我咨询办法。我看到买卖协议有对买方有利的违约条款，就告诉他该条款对他有利，风险不大。我建议他支付部分房款时（可以借款的形式），可同时要求卖方将房产抵押给她。目前，双方平静地维持交易，静待证满两年办手续。另一件是，限售令即将出台时，中介促成签了三方协议（买卖双方+中介），然后收了买方中介费。突遇限售令，因买卖双方缺乏信任而不维持交易了，双方撤约。买方要求中介退还中介费，与中介发生纠纷.......

限售令确实对正常的交易产生了影响.....

二、青岛的“限购令”与“限售令”

此轮调控，来势凶猛，花样繁多。调控的做法既有炒冷饭的部分，又加了点新鲜的原料。根据不搞一刀切，一城一政策的要求，青岛在调控做法上不甘人后，本着“人无我有，人有我优”的理念，其出台的调控政策简直是集全国之大成。既有提高基准利率、社保缴费、所得税缴税、限购等冷饭热炒，又特别增加了禁止部分房产交易的猛料。

具体政策见于：1、青岛六部门3.15《关于保持和促进我市房地产市场平稳运行的通知》；2、青岛两部门3.30《关于进一步促进我市房地产市场平稳运行的通知》（即“限售令”），其中规定：“在本市范围内（六区四市）购买的新建商品住房和二手住房，需取得《不动产权证书》满2年后方可上市交易。”。3、青岛房管局4.7《关于落实<关于进一步促进我市房地产市场平稳运行的通知>有关事项的通知》，该通知主要发给房屋登记部门、房屋中介，强调不要给证不满两年的房子办过户。

限售令本质上是对房产所有权的限制，而对所有权的限制在相当程度上涉及了法律问题。所有权有四项权能，占有、使用、收益、处分。而处分权是所有权四项权能中终极的、根本的权能，只有所有权人才能行使，而其余三项可以由非所有权人来行使。在房产上，处分权可体现为以房产进行抵押、转让等。而转让是彻底的处分，转让后，该财产彻底与原所有权人无关。而限制所有权的行使对当事人利益影响重大，各国立法都非常谨慎。“所有权限制”是一个正儿八经的百度词条，有兴趣者可查阅。

青岛3.30限售令出来后，笔者看到不少媒体对此不吝褒扬之辞，朗朗上口的，一系列排比句用得很好，其中有一句“有利于住房资源的合理配置，有利于保护和支持刚性及改善性住房需求”。别的咱不懂，但我知道这两句是经不起推敲的，限制资源不流动能有利于资源的合理配置吗？而向我咨询问题的几个人，其刚性、改善性需求受阻，这是实实在在的事啊。

当然，我们相信政府有全盘的考虑.....。扯远了，还是回到解决具体的问题上来。

三、证不满两年房产交易的解决办法（一）

这部分内容主要解决双方买卖合同有效的问题，合同有效是达到交易目的根本和前提。

回到本文开头的那件事，证不满两年的房产如果买卖双方当前就进行交易，是否有一种较为合理且不违背青岛限售令的做法。我想是有一种最大限度接近这个目标的交易方案的。在此，笔者不揣浅陋，提出自己的想法。

首先应该明确一件事，房产中介说证不满两年，买卖双方签的房屋买卖合同因违法无效是不准确的。一个合同违的什么法才无效？这里涉及一个法律层次的效力问题，即法律、法规、部门规章、地方政府规章等规范性文件对合同规定的效力。篇幅所限，内容也太枯燥，吃瓜群众也不爱看，就不多说。至少有个文件要知道，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》（1999年12月）明确规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”。所以，即使有限售令，就证不满两年的房子签订的买卖合同即使违反了青岛房管局的文件，也是有效的，因为没违反法律（由全国人大及其常委会制定）、行政法规（由国务院制定），而青岛房管局出台的文件效力层次是很低的。但县官不如现管，这样的合同只是目前不分不能履行（即不能办过户），可以履行的部分是可以提前（部分）支付房款、可以交付房屋实物。

但是《合同法》第52条规定的合同无效情形中有“损害社会公共利益”一条，即损害社会公共利益的合同当然无效。青岛房地产调控所发出的文件喜欢冠以“房地产市场平稳运行”、“健康发展”等字眼，上述双方签订的合同是否会被认定扰乱房地产市场秩序，从而被认定为“损害社会公共利益”而被法院确认无效？有可能！

有人说，你这不是自己打脸吗？刚说了这种情况签的合同是有效的，接着又说合同可能无效！这不矛盾。说合同有效，是对法院独立行使审判权的理想状态所做的合理预期；而说合同可能无效，是对现实状况无奈的一种小概率预计。双方签订的房屋买卖合同能扯上损害社会公共利益，是非常非常牵强的。但是我们设计方案，就要考虑到各种问题，不给问题的种子以任何发芽的机会。

有没有一种使合同绝对有效的可行的办法，应该有，往下看。下面有必要简单说一下合同的分类。打开任何一本《合同法》教科书，在开头对合同的概念说完后，紧接着就要说合同的分类，什么要式合同与不要式合同、实践性合同与诺成型合同等等，其中就有一种合同分类是预约与本约，也叫预约合同与本合同。所谓预约合同，是指当事人约定将来订立一定合同的合同；而将来要订立的合同则是本合同。预约和本约在实践中是较为常见的，比如预购和正式购买等。

以前，合同法学界很少强调这种分类，随着市场经济的发展，交易方式的多样，预约和本约逐渐为大家所重视。以前，预约合同由于不是本约，一方违约不签订本合同而使另一方受到损失时，违约方则往往以双方没有正式合同为借口进行抗辩，屡屡得逞。因为没有正式合同，又缺乏法律依据，难以追究违约方的违约等责任。这种不诚信而又可以逃避责任的情况，应该得到遏制。因此，2012年5月10日最高人民法院发布《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》，在司法实践层面明确了预约和本约。《买卖合同司法解释》第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”

预约的目的在于订立本约，当事人之所以不直接订立本约，原因往往在于订立本约的条件不成熟，先订立预约，使一方或双方受到束缚，以确保本约的订立。

具体到证不满两年的房屋买卖，双方可先签订一个预约合同，约定买卖双方在证满两年之时订立正式的房屋买卖合同，届时买方以事先约定的价格购买房屋。此时，这个预约合同既不违反法律，也不违反青岛当地的“限售令”，是绝对有效的。这样该房屋的交易就由具备法律效力的约定固定下来。

四、证不满两年房产交易的解决办法（二）

这部分主要解决在证不满两年房产交易中如何将买方风险降至最低的问题。

证不满两年的房子，在房价上涨趋势不改的情况下，房东之所以急着卖，主要是资金紧张的原因。否则，房东完全可以等证满两年以更高的价格转让。在签订前述所说的预约合同中，房东一般要求买方支付部分房款，而在房屋不能过户的情况下，买方就要付出大额款项，这对买方的风险是不言而喻的。再者，如果房地产调控有所松动，房价可能继续上涨，卖方面对利益诱惑可能撕毁前述的预约合同。买方如何预防上述风险？请往下看。

1、卖方违约，不与买方签订正式合同怎么办？

预防措施：在预约合同中规定完善的违约条款，令卖方望而生畏不敢违约。《买卖合同司法解释》第二条中明确规定了法院支持守约方追究违约方不签订本合同（即正式的房屋买卖合同）的违约责任、损害赔偿责任，因此在预约合同中一定要详细订立违约条款、损害赔偿条款。违约金的数额可参考签订预约合同中双方确定的交易价与买方主张权利时房屋的市场价之间的差额。如就该房产，双方事先约定价格是200万元，但证满两年时市价达到280万元，违约金的数额可以是两者差额的120%，即80×1.2=96万元。

对买方来讲，如果卖方将来不签正式合同，卖方只是承担了违约责任、损害赔偿责任，但买方真是中意该房屋，是希望得到该房产的。可以在预约合同中约定“证满两年时，如卖方因各种原因不与买方订立房屋买卖合同的，买方有权选择届时将本协议的性质转变为正式房屋买卖合同”。因为预约合同已经约定了具体的房产、价格等，完全具备正式合同的要素，具有可履行性。将来卖方不配合签订正式合同时，买方可以起诉要求卖方履行房屋买卖合同从而得到房产，因为买方已经将预约合同的性质进行了转化。

2、卖方将偷偷房子另外卖了，拿着买方提前支付的钱跑了，怎么办？

这是较为糟糕的情况，买方可以在签订预约合同最晚在部分付款前，要求卖方将该房产抵押给自己。一般抵押要有债权存在为前提，这个债权关系可以是双方签订的预约合同，要提前咨询房屋登记部门，以上述预约合同是否可以抵押，否则的话双方可签订借款合同来办理抵押---房屋预付款以借款的名义支付。如果该房产有银行按揭，已经抵押给了银行，买方则要弄清房价扣除欠银行的钱是否有足够的剩余来作为对自己的担保。如，一个市价200万元的房产，仍有银行按揭80万元，卖方要求提前支付80万元，这样的房子抵押给买方问题不大。因为有120万元的空间对自己的80万元做担保。

如果该房产是卖方家庭/个人名下唯一房产，将来执行起来有麻烦，目前法院很难去执行家庭/个人名下唯一的房产。因此，在预约合同或借款合同中请卖方承诺，万一形成纠纷并到司法执行程序时，配合法院处置房产。

以上是笔者就证不满两年的房产买卖的一般情况提出了自己的解决办法。由于水平所限，考虑不周之处在所难免，希望能够为大家提供一点有益的参考。应该说明的是，任何一宗交易都必须具体情况具体分析，制定周全的交易方案，才能达到各方的目的。促进交易，充分发挥物的效用，既是合同法、物权法等的立法目的，也一直是市场经济的应有之义，让我们共同努力在法律的框架下进行实践。█

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