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本系列上一期介绍了悉尼近期房市趋势和地产周期对房产升值的影响（详情请参考：【周三讲房系列】房市降温，悉尼地产的未来趋势是否能拨开云雾见太阳？），本周的文章将详解在地产投资中，最为关键、同时也最受投资者关注的因素——地理位置。本文将通过一系列真实案例分析，告诉你：选对地段，你需要考量的那些事。

1. 如何利用4% VS 5% 租金回报理论，粗略评估地区房价是否合理？

近年来，澳洲房市发展之快，短时间内吸引了众多海外投资者的眼光。越来越多投资人想要挤进市场，分一杯羹；位于不同区域，不同类型的多个楼盘项目，也应声如雨后春笋般鱼贯而起；更多知名或者不知名的开发商、建筑商和房产中介公司，将售楼广告打得铺天盖地。声称最专业最权威的一些地产顾问，有时能用他们如簧的巧舌，将房价抬高至少3W – 5W 澳币。那么作为刚刚入市的投资者，我们应该如何利用金融理论知识，识别这些中介，是否信口雌黄，是否在忽悠你呢？

“

巧用4%~5%租金回报理论预估房产的真实价值。

”

何为“4%~5%租金回报理论”？

这是地产界流传已久的“铁律”，即当该地区的投资租金回报等于4%的独立屋价格或者5%的公寓价格（公寓中比独立屋多的1%实际上是为了支付公寓的物业费）时，这个地区房价，就是合理的。

以西北四房别墅为例： $ 650 周租金 x 52周 / $77万 总房价 = 4.3% 租金回报 （符合别墅租金回报率标准）；

周租金 x 52 周 / 总房价 = ___% （来算一算你的房价是否含有泡沫）；

此定律适合一般物业，并不适合高端豪宅物业。

图表中可以明显看出，当租金回报低于4%~5%理论值的时候，那么此时该地区物业的房价就是有泡沫的，该地区房市呈现供过于求的现象，市场存在风险，很显然是不推荐购买的地区。

 

而当租金回报高于4%~5%理论值的时候，这块区域的房产项目，就值得投资。因为此时，该地区的房价被低估，房产的实际价值要高于市面价值，市场呈现供不应求的局面，是适合出手买进的地区。

 

因此，从开发商角度判断一个地区是否有增值潜力？是否值得进行投资开发？开发商会最先注意的是该地区的租金回报，因为租金是实打实付出的“真金白银”，最能直接体现该地区的房价和市场需求。

2. 以开发商的眼光去买投资房，才能把握绝佳投资机遇

通过上一期的文章我们知道，在地产周期的起步期出手投资，是绝佳的时机，那在哪一片地区投资，才能把握住绝佳的机遇呢？作为投资者，你应该试着用开发商的眼光去做出判断及选择，除了前面提到的通过租金回报去判读一个地区的市场供求关系及房价是否有泡沫和风险外，你还需要考量该地区以下四大要素：

政府的规划及投入；

商业环境的发展；

就业带动人口增长；

市场需求决定地价。

1. 政府对地区的投入直接体现了 该地区未来的发展前景

新州政府早在10年前就提出，要将悉尼西区的Parramatta打造成为悉尼的第二CBD。此后，政府“偏心”偏得有理有据：如今，Parramatta的发展有目共睹，房价攀升，基础建设已经逐步完善，各大公司已经将办公地点迁往此处，商业发展迅速，周边地价飙升，就业机会成倍增加，同时人口西迁。

40年的Parramatta发展历程，从不毛之地到高楼林立

总而言之，政府的取向直接影响着房价。如果你已经错过了Parramatta的十年大发展，现在的你依旧可以将目光投向正在蓬勃发展的西北地区。

因为政府的83亿投入已经到位，其中的60亿资金花费在建设贯通西北和悉尼市中心的铁路上。届时，大西北铁路将贯穿Norwest、Macquarie Park、Chatswood、North Sydney、Wynyard和Barangaroo六大中心就业区。其中正在建造二期的Norwest商业园区，将引进最新科技，打造成智能就业区。即将建造的Box Hill商业园区，也将为大西北地区提供近3万就业岗位，必将吸引更多人口西迁。

马来西亚开发商斥资30亿打造Norwest智能城市“smart city”

真实案例：

2013的西北地区KELLYVILLE当时还不太被市场认可，很多人觉得位置很偏僻不愿意投在这个地方。如今四年过去了，KELLYVILLE地区生地的价格已经翻了两倍，土地市场价格也从$1,100/m2 涨到 $2,000/m2。别墅从2013年60几万一路卖到100多万。目前Kellyville的各项基础设施也已经逐步完善，成熟的社区搭配完善的周边，让入住Kellyville的业主们，得到的不只是增值的房屋价值，更是一个温馨的生活环境，一个美好的社区。