新时代的地产业重构未来秩序的力量创新是核心驱动力"

时间的魅力无与伦比。

对地产业而言，无论是动辙千亿的豪气，还是严密调控期的抑郁，又或者对产业周期驾驭的自负……时间会冶愈一切。

在新旧首富“亿元赌约”五年之后，传统零售版图正在瓦解，线上与线下的边界日益模糊，互联网+风口论早已经融进商业血液，全新的商业秩序正在构建。

在报道近十年行业的发展历程中，《东地产财经周刊》前瞻了房企全国化布局战略开启，预言过地产蓝筹的价值低估，伴随着国际化进程走向海外……站在这样一个产业格局已定的后黄金时代，寻找重构未来秩序的力量仍然是本刊的重要任务之一。于是，在行业集中度提升，马太效应显著的当前，一个问题随之而来，什么样的商业模式能够逆袭？什么样的企业能够赢得未来？

1 混业化

混业是重构未来秩序的关键特征之一。

以1998年房改为起点，走上市场化道路的国内房地产业，在狂飙突进式发展19年之后，正在迎来一个全所未见的局面。大型房企高速增长，小房企举步维艰，行业集中度提升，拿地门槛高启，产业淘汰加快……在马太效应显现，楼市调控持续的背景下，传统依靠高周转、高杠杆、高收益迅速做大规模的逆袭思路已成历史。换句放说，这是属于龙头房企的类寡头时代。

在这样的背景下，黑马的出现极为不易，逆袭的故事难以再现。但洗牌仍将继续，并且在未来的竞争中，混业化的企业将获得相对竞争优势。观察国内房企销售业绩排行榜，万科近年来迅速补齐商业短板，主业在四千亿量级上保持高增长势头；龙湖、华润的住宅与商业增速平稳；新城控股的商业与住宅双轮驱动、高速增长。

在城市化率仍在上行，区域发展并不平衡的国内市场，混业化让企业从拿地开始就具有相对竞争优势，以商业提升住宅项目溢价，获得充裕现金流；聚集的住户又反哺商业客流，进而形成良性循环。

可以预见，混业化将成为决定房企竞争力，影响并重构未来秩序的重要特征。

2创新力

过去近二十年的中国地产业发展，是一部波澜壮阔的产业史诗。时至今日，全球地产业最大十强公司中，中国公司已占七席。从业者角度而言，这段产业发展史也是国内地产人的创新史。

这是一段激昂的岁月，产品类型的创新，商业配套上的创造，融资模式的变革，甚至户型上的修定……每一个小小的创新之举，在时代浪花中只是惊鸿一瞥，但在关键节点却成为左右企业竞争力的关键因素。

在更为复杂化的商业地产领域，创新的驱动尤为关键。电商“围城”之际，更注重体验的商业综合体突围而出。进入新零售时代，线上与线下融合，互联网已成商业基础标配。同时，商业地产回归商业本身，契合时代与消费者需求的商业才能赢得未来。

距上海千里之外的长春，当不少顶尖商业地产商以全国化复制化模式在东北遭遇水土不服时，长春吾悦广场基于长春中国影史与汽车工业史，开创出集电影历史及汽车文化为一体的特色化街区，成为当地时尚文化新地标……

和商业的主题化变革相比，不同运营环节的创新同样为企业带来竞争力。在上海郊区，新城控股以青浦吾悦广场为标的实现融资创新，成为国内推行资产证券化以来，商业地产领域首个以大型商业综合体为目标资产的不动产资产证券化项目。

所有这一切都表明，地产业的发展，创新是核心驱动因素。显然，在未来的行业版图上，产业的秩序重构中，只有那些有创新力的公司，才能赢得未来。

3价值链

这注定是一个房地产平台价值被重新发现的年代，企业与产业的发展空间取决于产业之外的资源整合能力。在经济结构调整加速之际，一些新兴有前景的行业有待形成完备的产业链和产业集群，这赋予先导性产业的房地产更多机会和责任，地产业的平台价值也将被重新认知。可以预见，拥有资金优势、平台载体的房地产业，将在产业链聚集、企业甚至商业业态孵化等方面大有可为。这种复合型的产业功能决定，房地产业和开发商的未来发展空间，或许更多地在于房地产之外的新兴产业远见及资源整合能力。而为那些战略新兴产业或业态提供平台，将打开房地产业和开发商发展的天花板。

当前，土地红利时代已成过去，以住房价格暴涨的高利润时代终将结束。当搏取差价的时代渐行渐远，不动产回归本来功能。于是泛地产行业中，通过整合各个环节的价值链，房企赢得用户黏着度并形成品牌与产品溢价。

以未来品牌代理商精英俱乐部（FAC商业精英俱乐部）为例，这个近期由新城控股发起，国内各省市200多家代理商加入，国内迄今汇聚最多品牌代理商的精英联盟，正在成为一个合作分享、互利共赢的可持续发展组织。随着时间的推移，这种行业组织一旦形成活力，将成为改变商业版图的助推力量。

事实上，正如苹果公司形成软硬件的闭环，三星对产业链的控制力，科技巨头所演绎的价值链决定着企业乃至行业发展未来。显而易见，作为先导型产业，尤其在资源整合能力集中的商业地产领域，对价值链的整合深度决定着一家地产企业的平台价值的高度。

4未来性

凯文.凯利在《失控》中写道，“要成长为新的物种，就要经历所有你不会再扮演的角色。”而尼古拉.尼葛洛庞帝则在《数字化生存》中认为：“渐进思想是创新的最大敌人。”这两位对未来富有远见的学者，针对创新的不同解读，影射决定未来格局的关键力量：产品迭代能力。

就行业而言，当面对抽象的未来时，产品的迭代能力或者说与时俱进的创新至关重要。曾经流行的产品会在未来消逝，受人追捧的业态也终会乏人问津，耳目一新的体验也会审美疲劳……

对地产业而言，动态捕捉需求，适时引领潮流将是决胜未来的关键。以新城商业为例，这个注重情怀、差异化与规模化的企业，最新发布了吾悦广场4.0新形象，迭代后的产品更加注重“未来”、“创新”、“人本”、“精品”与“体验”。

敏感的资本市场，已经给予这家住宅与商业双双高增长的公司积极肯定。截止2017年10月底，在A股房地产板块指数下跌1%的背景下，新城控股以年内超过80%的涨幅，成为A股地产企业中股价表现最好的公司。

变化是永远的不变。没有永远的公司，只有时代的企业。

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新时代的地产业 重构未来秩序的力量

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