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吴天海的内地“敦刻尔克” 九龙仓置业2600亿港元分拆中资本与财技

2017年11月9日，沸扬地产圈近8个月的九龙仓分拆事宜传来了历史性进展。

九龙仓置业地产投资有限公司发布公告称，其将以介绍形式在港交所主板上市，股份买卖单位为每手1000股，预期将于11月23日在港交所买卖。目前九龙仓置业的主要资产包括位于香港和内地的物业，同时拥有上市企业海港企业集团约72%的权益。截至2017年8月31日，香港投资物业估值总额为2559亿港元，内地的投资物业总估值为38.57亿人民币。

近2600亿港元的资产腾挪，可以说是以吴天海为首的高层上演的全新财技。一直以来，九龙仓上市平台业务多元、规模可观，但是由于物业组合投资回报率不均，不利于分散风险，因此并不是资本市场绝佳的投资选择。分拆后，九龙仓将被市场重新估值，其中包含大部分优质物业的九龙仓置业将获得较低折让，释放出最大的价值。

同时值得关注的是，九龙仓置业在公告中的一句表述颇耐人寻味，其表示附属上市公司海港企业持有的内地全部物业拟于未来数年出售。与公告中不吝于赞美之词的香港商业物业相比，内地物业无疑是被冷落亦或隔离的一个，这似乎也在表明九龙仓置业内地“敦刻尔克大撤退”或正在上演？

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来自 蒲公英 的提问：为什么九龙仓内地物业发展不如香港？

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一路烟灰

因为九龙仓内地发展时间不如香港那么长，营商环境也不如香港那么熟悉，发展速度也不追求如何快。但总的来说，港资企业在内地的商业项目，基本都是水平很高的标杆性项目。

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轻疯tt

不止九龙仓，几乎所有商业地产商在内地的投资物业投资回报和坪效都不如在香港的投资物业。香港整体的零售业和商业氛围就要有无内地，加上港资地产商极其精细的运营，都是造成这种情况的原因。

来自 小星星 的提问：港资企业在香港投资物业利润可观，为什么在内地投资物业的结果不一样呢？

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沉默是金2333

香港地方小需求多，很多物业都是以租金收入为主；而且港企在香港有多年经验，运营也更成熟。而在内地就不一定了，有很多空置，竞争大，僧多粥少。

来自 焰灵姬 的提问：九龙仓在中国内地有哪些物业资产？

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宁静

目前九龙仓在内地的土地储备（包括投资物业）约1,000万平方米，遍布15个内地重要城市

投资物业：除在重庆、大连、上海及武汉等地经营"时代广场"项目外，上海会德丰国际广场已于2010年落成，成为浦西最高建筑物;成都国际金融中心、重庆国金中心、长沙国金中心、无锡国金中心、苏州国际金融中心

发展物业：集团目前的发展物业土地储备维持于500万平方米，遍及14个城市。

合作项目：目前，九龙仓与中海、招商地产、绿城等实力房企合作开发北京、天津、上海、重庆、杭州等地的物业项目。

来自 tree 的提问：九龙仓置业分拆，以后还有没有可能合并？

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大海航行靠舵手

应该不会吧

一个海港城（商场，写字楼，公寓）租金99亿港币，一个海港城的利润超过恒隆全部了，分拆后的九龙仓置业等于印钞机，稳定的年超百亿利润呐。

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