房产投资的黑天鹅青岛房产咨询

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住宅限购催生公寓热

目前，在青岛的限购政策下，公寓凭借门槛低、回报高的优势，所占市场份额明显提高，实现价格的持续增长，未来形势向好。预计未来公寓将持续成为房地产投资客户的重要选择。

限购政策下住宅热度向公寓市场的转移

近十年来，青岛房地产市场经历了两轮限购。2008-2010年房价涨幅累计达到25%，政府为抑制房价上涨进行了第一轮限购，从2011年到2014年持续时间三年半。2015-2017年初房价涨幅超过30%，多数市区项目价格涨幅甚至达到50%以上，面对本次房价的快速上涨，第二轮限购力度加大，预测限购时间不会低于2年。

2015年11月份《加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》的出台标志着公寓被定性为生活性服务业，国家开始间断性出台相关政策，对公寓销售有一定的带动作用。限购政策下住宅市场热度降低，商办物业持续升温但并不火爆，强一线城市的商住限购风应该很难刮到二线城市，那么在2018年底之前，住宅市场预计将持续冷静，住宅投资客户不得不向公寓投资方向转移，公寓市场份额会越来越高。

公寓市场势头向好

青岛限购出台后，住宅成交明显下降，2017年二三季度成交量较2016年二三季度同比下降近30%，而价格上涨近14%；反观公寓，成交量价持续走高，2017年二三季度成交量较2016年二三季度同比上涨近50%，且价格上涨近10%。住宅依旧占据房地产市场主流地位，但公寓市场成交持续向好。

投资成为公寓置业客群的标签

目前市场上活跃的住宅客户多为刚需客群和投资客户，而公寓主力客群是以投资为主兼顾度假的本地及外地置业者。从投资门槛角度考虑，一般公寓仅需30万首付、月供约3000元，而住宅第三套全款动辄上百万，进入门槛难易一目了然；再加上买涨不买跌的购房心理，公寓优势就愈发突出。

青岛公寓市场情况

公寓市场供求基本平衡，成交价格呈上涨趋势，但存量逐年攀升，市场竞争依然激烈，最新存量约223万㎡，去化周期约29个月。截止17年9月，青岛成交排名最高的是西海岸，销售面积约25万㎡，均价13294元/㎡；其次是城阳区和新市北区，销售面积约超过12万㎡，均价也分别达到9571和14180元/㎡。

西海岸公寓市场成交火爆，占据青岛公寓市场1/3以上，成为青岛市公寓主要成交区域。借助一线海景优势重点的发展滨海度假公寓产品，具有比较强的代表性，值得重点分析借鉴。

截止17年9月西海岸公寓市场存量约107万㎡，约16306套，公寓价格逐渐走高，均价已达13274元/㎡。调控常态下，小面积、低总价的公寓产品较受欢迎。

▲部分重点公寓列表

通过分析在售公寓项目，西海岸高品质度假型公寓具备的四大要素：

无敌的海景视野。青岛市作为滨海度假城市，海景是第一价值，海的距离决定项目离成功的距离。海景公寓在价格实现度上明显高于城市型公寓，投资回报率非常可观。

高频次的旅游人群。青岛现有的旅游资源多集中在沿海区域，海岛游是青岛旅游发展的重要方面，尤其是灵山岛为首的短期度假型海岛必将承担着引领青岛海岛游的重要职能。

产品的高性价比。精装交付和拎包入住不仅是节省业主的装修成本，更是节省时间成本，也是提高产品性价比的关键所在。

无忧的托管服务。对于投资客户而言，项目交付后的省心经营才是王道，那么一个好的托管平台也就成为重中之重。

稳健当下，适度评估未来预期

投资客在选择公寓时，首先要明确自己购买的目的和用途，充分了解项目定位与自己的目的是否匹配，其次要选择有发展潜力的地段，最后还要选择好的开发商和物业公司。

除上述因素外，还应关注项目背后可能存在的“变数”问题，把握投资的可控性。地产稳健的发展首先是基于市场自然成长，其次才是“运筹帷幄式”的开发。大规模开发、依托自身运营实现区域升值的风险是较大的。西海岸不乏全力构建其产业帝国的梦想项目，然而，与全产业链布局相伴相生的，还有难以预知的风险和挑战。因此，市场基础好投资更稳健，倘若只有好的运营预期则要相应承担比较大的投资风险。

理性投资，看清城市发展路径

公寓投资首先要考虑的是交通是否方便、周围是否具备较完善的商业、餐饮、文化及娱乐配套。其次，投资还需着眼于区域的发展进程，顺应城市发展轨迹。

此外，产品是否拥有高附加值也是投资考虑的重点。西海岸公寓多分布在自然景观优美或者商务氛围浓厚的区域，分为海景公寓和商务公寓。青岛市作为滨海度假城市，海景是第一价值，海景公寓租金水平普遍高于城市商务公寓，投资回报率可观。

省心经营，谨慎选择物业托管

对于投资客户而言，项目交付后经营省心才是王道。通过评估托管公司运营能力、投资回报方式来判断项目的投资可行性。

西海岸公寓主打度假、短租特色。一方面短租可接纳客源更广、渠道更广，溢价也更高。另一方面，短租更多的是做一种文化和情怀，成败在于细节，用标准化服务统一体验，再通过增值服务制造惊喜，可达到相对比较高的溢价。

通过现有托管情况来看，西海岸短租公寓市场在租金方面呈现出户型越大、收益越高，越能满足家庭度假消费，出租率、租金双高：一居面积50-60㎡，租金多数在每天200元以下；二居面积100-120㎡，租金每天可达300-400元，其中家庭式豪华装修的公寓租金则接近500元/天。而且产品配套越成熟，区域认可度越高，公寓租金也相应越高。

公寓市场投资小结

随着公寓市场体制日渐完善、人们投资欲望增强，但是，投资公寓并非每个购房者的提款机。作为投资者首先要洞察市场信息，对未来的市场发展趋势做全面的评估，在此基础上选择性价比高的公寓才能稳操胜券。其次，在运营过程中，除了良好的硬件设施之外，能够提供良好的服务是吸引租户的最直接条件。

本文来源：微信公众号千禧年轮，由青岛千禧年轮不动产顾问有限公司提供。

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