房产未按离婚协议约定办理过户,被查封了怎么办? 北京市中银南京律所

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正文开始：

【基本案情】

钟某与林某于1972年6月28日登记结婚。1996年7月22日，钟某与林某签订《离婚协议书》，载明：现双方同意办理离婚手续；上杭县城关和平路121号房屋归女方所有；但只准居住，不准转卖。1996年8月7日，钟某与林某办理离婚手续，《离婚登记申请书》及《审查处理结果》的内容体现钟某与林某经婚姻登记机关审查同意准予离婚。

之后，王某与林某因股权转让合同发生纠纷而提起诉讼，法院裁定查封了林某所有的坐落于上杭县和平路121号房产。2011年12月15日，法院作出判决，判令林某应返还王某已支付的转让款750余万美元。判决生效后，王某于2012年12月23日向法院申请强制执行，法院于2013年6月19日作出执行裁定：继续查封林某所有的座落于上杭县和平路121号的房产。

讼争房屋的《私有房屋所有权登记申请书》、《房屋所有权证》及《国有土地使用证》，载明房产来源为新建，建成年份1996年，同时房产的《国有土地使用证》与《房屋所有权证》所附平面图内容与《私有房屋所有权登记申请书》所附平面图内容一致。

2013年12月5日，钟某以诉争房产系其所有为由，向执行法院提起执行异议，请求法院中止对该房产的执行并解除对该房产的查封措施。

执行法院认为，讼争房产至今仍登记在林某名下，尚未变更登记为案外人钟某，故上述房产的物权未发生变动，应仍为林某所有。案外人钟某认为讼争房产系其合法财产之理由无事实和法律依据，查封并无不当，驳回钟某异议。

钟某不服，提起诉讼。

【裁判结果】

一审法院判决：停止对位于上杭县和平路121号房产的执行；驳回钟某的其他诉讼请求。

王某不服一审判决，提起上诉。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。

【裁判理由】

生效裁判文书认为：一、现有证据不能证明钟某与林某之间存在恶意串通逃避债务的主观故意，钟某与林某解除婚姻关系及有关财产约定的意思表示真实。二、钟某与林某在《离婚协议书》中约定诉争房屋的全部归钟某所有。尤其是，在《离婚协议书》签订之后，钟某也一直实际占有、使用了诉争房屋。三、由于执行程序需要贯彻已生效判决的执行力，因此，在对执行异议是否成立的判断标准上，应坚持较高的、外观化的判断标准，应根据案件的具体情况和异议人所主张的权利、申请执行人债权实现的效力以及被执行人对执行标的的权利作出比较后综合判断，从而确定异议人的权利是否能够排除执行。在本案中，钟某与林某于1996年7月22日签订《离婚协议书》，约定讼争房产归钟某所有，该约定是就婚姻关系解除时财产分配的约定，在诉争房产办理过户登记之前，钟某享有的是将讼争房产的所有权变更登记至其名下的请求权。该请求权与王光的请求权相比在成立时间上更早、在内容上针对于诉争房屋这一特定财产、在功能上是钟某的生活保障等方面存在不同，并因此具有排除执行的效力。

【律师提醒】

1、保证离婚协议中有关财产约定有效的首要前提是意思真实，无逃避债务的故意。如果为了逃避之前已经形成的债务，尤其是夫妻共有债务，而签订离婚协议将财产归属于一方，该约定不能对抗债权人。

2、房屋产权的认定应以登记公示为原则。若在离婚协议中对财产约定与登记不一致的，为避免不必要的争议，建议当事人尽快完成变更登记。遇到对方不配合履行离婚协议约定的，建议及时提起诉讼，通过法院判决并强制执行。

3、法若因离婚协议有约定但未办理过户的，事后遭遇其他债权人查封时，可以通过申请执行异议及提起执行异议之诉主张权利。院将结合个案实际、各方当事人享有权利的性质、权利取得的来源与时间等相关因素进行价值衡量，综合作出判断。

上述案例为最高人民法院审理的真实案例，案号(2015)民一终字第150号，选登于《最高人民法院公报》2016年第6期，作者为阐明观点已作部分删减，本文仅供参考。

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