买卖、赠与、继承?父母该用何种方式把房产过户给子女? 山东省聊城市鲁西公证处

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正文开始：

【引导语】买卖？赠与？继承？父母应该用何种方式把房产过户给子女？本文将从相关法律制度和政策依据入手，系统分析这三种典型的过户方式的交易成本、交易程序、相关利弊等。通过还原三种交易方式的原理和操作，为各位提供家庭财富规划的决策依据。

方式一、买卖方式

以买卖的方式实现房屋产权的转移，是一种比较通用的方式。

重要依据

由于通过买卖方式缴纳的各种税费，会随着国家的房产调控政策的变化而变化。因此，我们必须先了解两个重要的文件，具体是：

1、2016年2月17日的财税23号文《财政部国家税务总局住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税、营业税的通知》，即除了北上广深地区外，调整房产交易环节的契税、营业税优惠政策。此文相关数据演示以非北上广深地区的大多数地方为例。（因为各地也会有一些变通性规定）

2、2016年3月23日，由国家财政部、国家税务总局联合发布的财税36号文《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》明确规定，2016年5月1日起，二手房交易征收的5.6%的营业税，将改为5%的增值税，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。一改之前的营业税由城市维护建设税、教育费附加、销售营业税组成，征收税率为5.6%。

主要交易成本

1、增值税：2年（含）以上住房出售，免征；2年以内出售的，需缴纳增值税为房款的5%。

2、个人所得税：5年（含）以上且为家庭唯一住房，免征个税；其余情况，征差额（转让所得-原值-交易费用）的20%或者转让所得的1%；个税目前采取的是自行申报的方式，所以在实务中有一些灵活的操作。

3、契税：首套房：90方（含）以下，1%；90方以上，1.5%；

二套房：90方（含）以下，1%；90方以上，2%；

三套以及以上：3%（即无减免）

优势及不足

以买卖方式，实现父母对子女的房产产权转移，优势是程序比较规范,无需太多繁琐的手续，操作便捷，安全省心。因此也比较常见。

但也存在以下不足方面：

1、需缴纳较多的税费，造成额外的经济支出。

2、父母将失去对房屋的控制权，可能造成养老无着落的风险。

3、存在着交易所得款项的继承法律风险，即父母过世后其他子女可能会提出要求分割房屋转让款的主张。

方式二、赠与方式

赠与分为两类：特定亲属之间的赠与和非特定亲属之间的赠与（特定亲属指的是：配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹），本文我们所探讨是父母和子女之间即特定亲属之间的赠与问题。

主要交易成本

1、契税：所赠房屋价值（房管局评估价）的3%，由受赠方缴纳；

2、印花税：所赠房屋价值（房管局评估价）的万分之五。赠与双方均需缴纳。

3、个人所得税和增值税：特定亲属之间的赠与，免交个人所得税和增值税；而需要注意的是，非特定亲属之间的赠与，视同买卖，需缴纳相关的增值税和个税。

注意：2015年7月1日起，简化了赠与手续，办理特定亲属之间的赠与，无需提供赠与公证，而是改为亲属关系公证。原赠与公证费用较高，而亲属关系公证费用较低，只要数百元。

优势和不足

　赠与方式的优势是比较灵活自由，房屋产权人可以自主选择受赠人，未经公证的还享有撤销权，有一定的主动性，同时费用项目也相对单一。但可能存在以下问题：

1、成本优势不大。父母和子女之间，采取赠与方式转移房屋产权的，就目前来看，随着新政的推出，在税费成本上不存在明显优势，特别是五年以上的房屋，在成本上可能不如买卖的方式。（具体的可以视实际情况作细致对比）

2、和买卖方式一样，父母失去房屋控制权及养老隐患。

3、根据《财政部、国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》：受赠方再转让房产时，需缴纳20%的个人所得税，比正常房产交易多出很多成本。所以，一般来说，不打算再次买卖就办理赠与的方式，否则的话，就要慎重考虑20%的所得税。

方式三、继承方式

采用继承方式，父母将房屋转移给子女的，从经济成本上来说是最低的。可能产生的最大的费用是继承权公证费用，因为房屋继承一般不能在房管局直接过户，而需要在公证处办理继承权公证或者取得法院相关裁判。

优势和不足

　　继承方式的优势是成本低，只需要支付公证费和工本费。其所可能面临的问题如下：

1、手续比较繁琐，继承人需要办理各种证明，期间要花费大量的时间和精力。

2、继承的不确定性。继承包括法定继承和遗嘱继承。如果父母生前无遗嘱，则所有法定继承人均可以继承；其中，继承人如继承遗产时已婚，根据婚姻法的规定，其配偶也将获得夫妻共有权。法定继承往往不能体现被继承人的真实意思；而遗嘱继承，其优点是父母在生前对房屋有完全的控制能力和处分权，对于父母而言其保障最强，但同样也面临遗嘱效力瑕疵所引发的继承纠纷的隐患。

3、潜在的遗产税风险和债务风险。虽然目前我国未见遗产税时间表，但是不能确保不久的将来不会推出，而用继承方式过户，可能面临征税风险；同时，在继承中，被继承人的财产要抵偿债务之后才能成为遗产纳入继承，因此也存在一些不确定因素。

四、小结

继承、赠与、买卖是三种完全不同的法律关系，各有利弊，不能简单地从交易交易成本、交易程序等方面来判断，而应该根据每个家庭的实际情况，具体问题具体分析，取长补短，作出最专业最合适的方案选择