南京8幅地块本周出让！实探首幅自持地块，影响楼市走向！巨变！"

本周三南京即将迎来一场土拍，共计出让8幅地块（其中5宗涉宅用地，3宗商业）。此次土拍最大的看点莫过于雨花台区华新路以南、龙西路以北NO.2017G43地块。

该幅地块是南京采取网上竞拍以来，第一宗地块在达到最高限价后采取现场竞拍自持面积的方式。

G43地块3大看点

1、G43地块竞拍规则不同以往，被设定了“限价+竞自持面积+竞保障房面积”三道门槛；

2、这也是南京土拍首次出现竞报住宅自持面积的规则，此举意味着达到最高限价后不再拼价格，而是竟报住宅自持面积，最高者得。且该部分面积由竞得者持有，只能出租，不能买卖；

3、该地块靠近宁和城际S3号线贾西站站口，鼓励该地块结合整体设计使用地铁出入口地坪标高6m以上空间，形成地铁一体化设计。

NO.2017G43地块档案

▲G43地块区位示意图，来自碟房

地块名称：雨花台区华新路以南、龙西路以北NO.2017G43地块

地块位置：东至规划道路，南至龙西路，西至东升裕园，北至现状道路

出让面积：70346.73㎡

规划用地性质：Rb商住混合用地 S2城市轨道交通用地

容积率：综合容积率3.42

起拍价：起拍总价34亿，起拍楼面价14132元/㎡；

最高限价：最高限价48亿，最高限价楼面价19951元/㎡；

出让要求：

（1）A、C地块应建设地上总建筑面积15~25%的商业办公建筑，A、C地块容积率、商办建筑面积指标可总体平衡计算。

（2）B地块为宁和城际轨道交通用地，鼓励A地块项目建设时，结合整体设计使用B地块地铁出入口地坪标高6m以上空间，形成地铁一体化设计，其建设容量计入A地块。

（3）D地块内按规划应配建一所12班幼儿园，由建设单位根据地块方案统一规划设计，设计完成后由软件谷出资建设。

（4）该地块装配式建筑面积的覆盖比例为100%，商办建筑单体预制率不低于40%，住宅建筑单体预制率不低于50%，住宅建筑100%实行全装修和成品交付。

特别提示：NO.2017G43地块竞价达到最高限价时仍有两个及以上竞买人要求继续竞买的，停止竞价，改为现场竞报住宅自持面积。（每次竞报面积为1000平方米，竞报面积最高者为竞得人；当有两个及以上的竞买人竞报自持全部住宅面积时，转为在本地块内竞争保障性住房（含租赁住房）建筑面积，每次报建面积200平方米，报建面积最多者为竞得人，所建保障性住房（含租赁住房）无偿移交政府。）

解读：“竞自持”是什么意思？也就是说，开发商竞拍的是自持住宅面积，这部分自持面积，未来只能专门用于向公众出租而不能对外销售，因此对开发商的资金实力和经营能力都提出了较高的要求。曾有业内人士指出，该地块将成为南京建立“租购并举”住房体系的一次最新尝试。

到底是怎样的地块，竟拍规则竟设置了“限价+竞自持面积+竞保障房面积”三道门槛？小编决定实地探访下这块不同寻常的地。

G43地块紧邻地铁口，人流量较大，配套老旧

G43地块位于雨花台区软件谷两桥片区铁心桥—西善桥板块，由二类居住、商办混合、幼托、轨道交通四种不同性质用地组成（其中幼托用地由软件谷出资建设）。

小编从油坊桥坐公交于龙凤佳园站下车，沿着龙西路一路向东走，大约250米处就是该幅地块的入口。

G43地块位置很好确认，就在龙西路以北、东升裕园以东。

龙西路，是连接河西南与软件园、南京南站的主要通道，目前正在进行拓宽改造，北侧的华新路也处于建设阶段。

G43地块地形规整，地势整体北高南低，东侧与南侧有围墙围挡，地面较为平整。

此外，小编在地块北边发现了宁和城际S3号线贾西站出口2号站，该地块可谓是实在的“地铁盘”。

G43地块周边都是比较成熟、老旧的小区，属于保障房和经济适用房的范围，人流量较大。

目前该区域内二手房房源不多，均价在15000-18000元/㎡。例如，东升裕园二手房价格在100-170万元/套不等，均价约16000元/㎡，东升山庄二手房价格在145-230万元/套不等，均价约18000元/㎡。

东升山庄↓↓↓

福润雅居↓↓↓

地块周边商业配套比较破旧，但还算齐全，有苏果社区店、菜场、药店、银行等，日常生活没有问题。

周边有苏果社区↓↓↓

出行主要依赖公交，有94路、D16、687路、Y35路等，待宁和城际S3号线开通后，将大大方便周边居民出行。

G43地块周边多为保障房经济适用房片区，居住环境和配套都不是很理想，但总体来说，该地块还算符合“人员相对集中”、“交通便利”这两个作为自持地块首个试点项目的条件。

不知道在“限价+竞自持面积+竞保障房面积”三道门槛下，该幅地块能否突破限价成为南京首幅“竟自持”地块，让我们拭目以待吧！

雨花台片区另一待拍地块——G44，周边几乎无二手房在售

此外，本次土拍还有一幅地块——铁心桥G44，也位于雨花台片区，是一块40年的商业用地，小编也顺道前往实探了一番。

G44地块周边主要是一些老旧小区，有春江花园、凤翔翠园、凤翔公寓、水文苑等，靠近铁心桥小学，距离宁和城际铁心桥站较近，居住环境相较于G43地块来说要好许多，但在商业配套上还有所欠缺。

该地块为商办用地，总建筑面积将在10万方左右，从商业综合体体量出发属于中大型商业综合体地块，待G44地块成功出让后，或将使得区域内商业配套不足的情况得到改观。

▲G44地块实拍

▲G44地块区位示意图，来自碟房

地块名称：雨花台区铁心桥吴尚一组地块A

地块位置：东至龙西路，南至国有空地、南京市雨花台区教育用地，西至春江花园小区，北至国有空地

出让面积：23475.91㎡

规划用地性质：Bb商办混合用地

容积率：容积率≤5.0

起拍价：起拍总价34亿，起拍楼面价14132元/㎡；

最高限价：最高限价48亿，最高限价楼面价19951元/㎡；

出让要求：

（1）竞买人须具备国内房地产开发一级资质。

（2）该地块不接受联合竞买。

（3）地块内允许设置单侧走廊式酒店式公寓，且建设比例不得大于地上总建筑面积的25%，单套公寓面积不得小于60㎡。

（4）地块内单套办公用房建筑面积不得小于100㎡；若设计沿街商业，则单套底商建筑面积不得小于200㎡。

（5）地块内须整体经营集中式商业建筑面积不小于3.5万㎡（计容面积），经营期8年内（自取得不动产权证书之日起计算）不得抵押、销售或转让，8年后，只能整体抵押、销售或转让。

（6）地块所建办公用房中，不少于2万㎡（计容面积）10年内（自取得不动产权证书之日起计算）不得分割抵押、不得分割销售、不得分割转让；其余办公用房的销售对象应符合中国（南京）软件谷管理委员会的产业引导政策要求。

（7）该地块装配式建筑面积比例100%，建筑单体预制装配率≥50%，酒店式公寓建筑100%实行全装修和成品交付。

（8）竞得人在签订土地出让合同前与中国（南京）软件谷管理委员会签订地块《投资建设协议》。

小编在G44地块周边随机找了家中介，询问附近的二手房情况，据中介介绍，该区域内几乎没有在售的二手房源，出租的房源较多，2室1厅的租金在1500左右，3居室的租金在3500左右。

在打车回程的路上小编与司机闲聊，他告诉我说铁心桥买卖二手房的非常少，主要是因为该区域二手房并不好卖，价格都降到了21000元/㎡左右，因此更多的人选择出售房屋。

城南片区的这两幅地块，都将于本周三（9月20日）进行网拍，届时将会有怎样的热度？让我们一起期待吧！